Clausula sòl: què és i com poden reclamar els perjudicats

Diverses sentències judicials recents fan viables les reclamacions a les entitats bancàries per motius de la clàusula sòl. Aquest article dels nostres especialistes en hipoteques de la ciutat de Tarragona presenta una anàlisi resumida de la qüestió i quins són els mecanismes que han d'utilitzar els clients damnificats. Clàusules sòl: raons per a una reclamació La clàusula sòl són unes condicions que es pot introduir en un préstec hipotecari a instàncies del banc. En resum, impliquen que en les hipoteques que es paguen amb una taxa d'interès variable (taxa que depèn, generalment, de les fluctuacions de l'índex EURIBOR) s'aplica una suma mínim a pagar. D'aquesta manera, els bancs s'asseguren una quota amb un "terra" determinat i l'hipotecat no podria beneficiar-se de possibles baixades en l'índex EURIBOR. Puntualment, això és el que va passar des de 2009 fins a l'actualitat. De no haver existit les clàusules sòl, milers de consumidors s'haurien beneficiat pagant quotes mensuals substancialment inferiors. Per aquesta raó, el 2013 el Tribunal Suprem va declarar la nul·litat de les clàusules sòl, pel seu caràcter abusiu. No obstant això, en aquest primer moment, no es va imposar als bancs l'obligació de tornar les sumes de diners que els clients havien pagat de més. Al desembre de 2016, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea va dictaminar que les clàusules sòl són nul·les i, per això, els bancs espanyols estaven obligats a la devolució total del cobrat en excés als clients amb motiu d'aquestes clàusules en els contractes hipotecaris. Posteriorment, els tribunals nacionals van aplicar aquest criteri i van establir, a més, que la manca de transparència que va implicar la introducció d'una clàusula sòl no pot ser convalidada per un acord posterior entre les parts. Com realitzar la reclamació per la clausula sòl? En primer lloc, el client ha de revisar si el seu contracte de préstec hipotecari conté una clàusula d'aquest tipus. En cas afirmatiu, ha de recórrer davant el servei d'atenció al client del banc corresponent. Prèviament a presentar la reclamació, recomanem contactar amb un especialista, per conèixer la suma que ha de ser restituïda i que ens ajudi en la presentació per escrit. Aquesta etapa prèvia no és obligatòria. Es pot demanar directament, però no és recomanable. Insistim que les entitats bancàries solen oferir "acords", que impliquen la restitució d'una suma menor al que, realment, correspon al client pel perjudici sofert. Com vam avançar, aquests acords també han estat declarat nuls. El procediment de negociació amb el banc no pot durar més de 3 mesos i és gratuït per al client. En cas de no obtenir una resposta satisfactòria per part del banc, s'obre la via judicial. Seran competents els jutjats de primera instància en el civil corresponents al domicili del demandant (el client perjudicat). Si la reclamació es dóna en el marc d'una acció col·lectiva, és a dir, juntament amb altres perjudicats, la competència serà dels jutjats mercantils. Finalment, recordem que, per interposar una demanda, sempre es necessitarà la representació d'un advocat col·legiat.

Reclamacions de plusvàlua per via judicial a la ciutat de Tarragona

L'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (plusvàlua municipal) és un dels focus d'ingressos regulars més sòlids dels consistoris espanyols, amb xifres que superen els 2.500 milions anuals. Encara que, recentment, hem conegut el dictamen del Tribunal Constitucional, que obliga a una profunda revisió de tal impost; ja que, fins ara, s'aplicava i es cobrava sobre la plusvàlua produïda pel terreny, independentment de si el propietari havia obtingut o no un guany per la venda. Per aquest motiu puguem informar-vos que és possible procedir a efectuar les pertinents reclamacions per plusvàlua. Com recórrer l'impost de plusvàlua municipal Des de la nostra assessoria jurídica, que opera a la ciutat de Tarragona i els voltants, som conscients que no resulta just que, tant empreses com particulars, hagin d'abonar als ajuntaments aquest gravamen fins i tot si han patit pèrdues. De fet, el més lògic és eliminar-lo, ja que en l'actualitat es carrega la pressió fiscal sobre les propietats amb l'IBI (Impost Sobre Béns Immobles), un impost de caràcter recurrent i creixent. Per tant, d'acord amb la resolució del Tribunal Constitucional, podem fer l'oportuna reclamació municipal. És a dir, seran viables les reclamacions dels que hagin abonat la plusvàlua municipal durant els últims quatre anys, com a resultat d'una transmissió per la qual no han obtingut beneficis o hagin patit pèrdues. Els requeriments per a aquestes reclamacions són tres, principalment: - Que per la transacció que va originar tal impost no vam obtenir cap benefici o aquesta va generar pèrdues. - Que no hagin transcorregut més de quatre anys des que vam fer el pagament de l'impost. - Que la liquidació realitzada pel gravamen no sigui definitiva. A l'hora d'efectuar les reclamacions hem de presentar un escrit de rectificació a l'ajuntament. En el cas que el consistori respongui negativament, presentarem un recurs de reposició abans que es compleixi un període de 30 dies. Dit recurs de reposició és de caràcter voluntari. En cas contrari, caldria interposar una reclamació economicoadministrativa davant el corresponent tribunal econòmic. Només quan aquest ens doni una resposta negativa o no es pronunciï en el període d'un any, podrem obrir la via judicial. La via judicial com a solució Després d'efectuar tots els procediments oportuns, l'única solució possible és la reclamació judicial; ja que, tot i que algunes associacions de consumidors hagin formulat diferents sol·licituds, els consistoris continuen sense fer canvis en els preceptes fiscals reguladors de l'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana. Cal que els ciutadans afectats per la inexistència d'augment patrimonial real en la venda dels seus immobles vagin als tribunals de justícia per aconseguir la devolució de les quantitats abonades indegudament. És recomanable interposar el recurs com més aviat millor, ja que existeixen altres processos judicials al Tribunal Constitucional pendents d'una resolució sobre aquesta mateixa qüestió i la pròpia sentència del Tribunal Constitucional obliga a l'autoritat legal a efectuar una reforma de la llei estatal.Dos aspectes que poden suposar l'establiment de requeriments addicionals, així com possibles limitacions a la recuperació dels pagaments.

Recuperi el que ha pagat de despeses hipotecaris de forma ràpida, segura i econòmica

El Pleno del Tribunal Supremo en fecha 23 de diciembre de 2015 declaró abusiva la Cláusula de Gastos del Préstamo Hipotecario en virtud del artículo 89,3 TRLGCU que califica como cláusulas abusivas tanto “la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables“, como “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario“. Aunque esta sentencia del Tribunal Supremo es clara al especificar qué la mayoría de los gastos inherentes a la formalización de una hipoteca debían ser costeados por las entidades prestadoras del crédito podían reclamarse al banco, las entidades crediticias siguen oponiendo resistencia a su devolución.   Porqué? La justicia española entiende que siempre tiene que ser la parte más favorecida la que corra con los gastos de constitución de un trato de esta naturaleza y esta parte es la entidad crediticia pues obtiene el valor de la vivienda más el interés. En la práctica supone que los gastos los debe pagar el banco con carácter retroactivo, es decir, no importa la fecha en que se estableciese o liquidase la hipoteca. Que gastos son reclamables? Y cuáles no lo son? Gastos notariales de constitución de la hipoteca Gastos por la inscripción en el registro Gastos del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) Gastos de cancelación de la hipoteca Gastos de entrega del documento que certifica que la hipoteca ha quedado extinta Gastos por estudios previos (tasación, etc) Gastos de gestoría (si se ha utilizado la gestoría propuesta por el banco) Si no son abusivas: Penalizaciones por demoras Cambios en el tipo de interés Penalizaciones por cancelaciones previas o por desistimiento de la hipoteca     Que debemos hacer? Usted puede ser el próximo beneficiario de la justicia y recuperar su dinero. Solo tiene que reunir los documentos de la hipoteca y acudir a Montañola Assessors, un despacho que le ofrece la experiencia, la profesionalidad y nuestro compromiso con el cliente para efectuar la reclamación a la entidad crediticia. Tráiganos la siguiente documentación y le diremos cuanto puede reclamar: – Escritura de Préstamo Hipotecario – Factura Notario del Préstamo Hipotecario – Factura Registro de la Propiedad del Préstamo Hipotecario – Liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600) del Préstamo Hipotecario – Factura Gestoría